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Frankfurt am Main,  16. Januar 2017


Investmentmarkt für Pflegeimmobilien erreicht neues Rekordergebnis

Mit drei Milliarden Euro Transaktionsvolumen hat der Markt für Pflegeimmobilien im Jahr 2016 geschlossen. Das Rekordergebnis war vor allem durch große Portfoliokäufe beflügelt worden.

Mit 2,6 Milliarden Euro beträgt der Portfolioanteil am gesamten Transaktionsvolumen rund 87 Prozent. Verglichen mit dem Transaktionsvolumen des Vorjahres 2015 entspricht das Ergebnis einer Erhöhung um rund 255 Prozent. Das geht aus einer neuen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE hervor. Jan Linsin, Head of Research: "Das Jahresergebnis stellt aufgrund der Vielzahl an großen Portfoliotransaktionen in seiner Höhe zwar eine Ausnahme dar, ungeachtet dessen ist aber nach wie vor ein kontinuierlicher Anstieg des Interesses an dieser Assetklasse zu verzeichnen."


Rekordergebnis getrieben von großen Portfoliotransaktionen

Das abgelaufene Investmentjahr war am deutschen Pflegeimmobilienmarkt primär durch große Portfoliotransaktionen geprägt. Vor allem die größte Transaktion des Jahres, bei der Primonial Reim aus Frankreich ein Pflegeheim-Portfolio mit 68 Pflegeheimen von Even Capital erwarb, hatte mit einem Volumen von knapp einer Milliarde Euro einen hohen Anteil am gesamten Transaktionsvolumen. Zu den weiteren großvolumigen Deals zählten die Übernahme des Pegasus-Portfolios von der Berlinovo Immobilien Gesellschaft mBH mit 28 Pflegeeinrichtungen durch die Deutsche Wohnen (Volumen: 420,5 Millionen Euro) und die Übernahme des Lisa-Portfolios mit 16 Pflegeheimen durch Axa Investment Managers, Blackstone.


Pflegeimmobilien sind gefragte Nischenprodukte
Auf die Assetklasse Pflegeheime und Seniorenresidenzen entfiel - gemessen am gesamten Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien - ein Anteil von rund sechs Prozent. Zum Vergleich: In den vergangenen Jahren erreichte diese Assetklasse lediglich einen Anteil von unter zwei Prozent. "Das verstärkte Interesse an Pflegeimmobilien ist neben dem vorliegenden Renditevorsprung gegenüber den etablierten Assetklassen auch auf die konjunkturunabhängige Nachfrage nach Pflegeplätzen sowie den in den kommenden Jahren signifikant steigenden Bedarf an Pflegeplätzen zurückzuführen", sagt Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE in Deutschland.


Anteil der ausländischen Investoren bei 61 Prozent
Die im Vergleich zu anderen Ländern wie Frankreich, Großbritannien oder den Vereinigten Staaten stark fragmentierte Marktstruktur macht deutsche Pflegeimmobilien insbesondere für Investoren aus Ländern mit bereits entwickelten Märkten interessant. Der Grund: Der deutsche Markt ist durch eine Vielzahl an Betreibern mit wenigen Pflegeheimen gekennzeichnet. Sie gelten im fortlaufenden Konsolidierungsprozess als Übernahmekandidaten und bieten Investoren Chancen für weiteres Wachstum.

Insgesamt 61 Prozent des investierten Kapitals 2016 stammte aus dem Ausland, 46 Prozent waren aufgrund des Primonial Reim-Deals Franzosen. Auf dem zweiten Platz folgen Investoren aus Belgien mit einem Anteil von neun Prozent. Offene Immobilien- und Spezialfonds waren mit einem Anteil von rund 46 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen die mit Abstand stärkste Käufergruppe im Jahr 2016. Dahinter folgen Immobilienunternehmen und REITs mit gut 21 Prozent sowie Asset- und Fondsmanager mit rund zwölf Prozent.


Weiterhin deutlicher Renditevorsprung
Trotz des erneuten Renditerückgangs um 25 Basispunkte verfügen erstklassige Pflegeheime mit 5,50 Prozent im Vergleich zu den traditionellen Assetklassen nach wie vor über einen hohen Renditevorsprung. So liegt die Spitzenrendite für moderne Pflegeheime in den Investmentzentren rund 190 Basispunkte über der Spitzenrendite für Büroimmobilien in vergleichbaren Lagen sowie 210 Basispunkte über der Spitzenrendite für Einzelhandelsimmobilien. Auch gegenüber der Betreiberimmobilie Hotel errechnet sich ein positiver Spread von 100 Basispunkten.


Demografische Wandel erhöht das Interesse an Pflegeeinrichtungen
Auch in den kommenden Jahren wird sich der deutsche Pflegemarkt aufgrund des vorliegenden demografischen Wandels weiterhin als Wachstumsmarkt präsentieren. "Allein der bis zum Jahr 2030 erwartete Anstieg um eine Millionen pflegebedürftige Personen würde das aktuell vorhandene Angebot an Pflegeplätzen deutlich übersteigen. In Anbetracht der zusätzlich umzusetzenden Gesetzesänderungen, die die Anpassung einer Vielzahl an Pflegeheimen erfordern wird und im Zuge dessen auch bereits bestehende Pflegeplätze entfallen werden, wird es auch weiterhin einen hohen Investitionsbedarf im Bereich der Pflegeimmobilien geben", so Linsin.


Ausblick: Nach Boomjahr 2016 zeichnet sich für 2017 eine Normalisierung ab
Das Jahr 2016 stellt mit seinem herausragenden Transaktionsvolumen nach CBRE-Einschätzung eine Besonderheit dar, die nicht als Maßstab für die Entwicklungen der kommenden Jahre herangezogen werden sollte. Gegenwärtig liege am Markt kein großer Verkaufsdruck vor, der auf ein ähnliches Ergebnis wie 2016 schließen lassen könnte. "Ungeachtet dessen rückt die zunehmende Reifung des Marktes sowie der vorliegende Renditevorsprung von Pflegeimmobilien weiterhin verstärkt in den Fokus von in- und ausländischen Investoren auf der Suche nach alternativen Anlagemöglichkeiten."
Die Analysten rechnen mit einem Transaktionsvolumen von rund einer Milliarde Euro.


Bild: CBRE Research, Q4 2016