Immobilien & Gesundheit

Exklusive Interviews

Offenbach,  01. Juni 2017


Interview Heinz Barth | immotec | Sanierung von Pflegeheimen

„Pflegeheime sind der Anker von Quartierslösungen.“ 

Experten für Bau und Sanierung von Pflegeheimen und Senioreneinrichtungen beziffern die Kosten zur Errichtung neuer Gebäude auf rund 100.000 bis 120.000 Euro pro Bett im Neubau. Für eine Generalsanierung setzen sie 80 bis 90 Prozent dieser Investitionssumme an. Angesichts der vergleichbar geringen Kostendifferenz tendieren Investoren verstärkt zum Neubau von Pflegeeinrichtungen. Wirtschaftsbrief Gesundheit (WIB) sprach mit Heinz Barth, Geschäftsführer Immotec Baumanagement und Projektsteuerungsgesellschaft mbH, Offenbach, über die Marktentwicklung der vergangenen 25 Jahre und über die Zukunft von Pflegeheimen.

Das Interview führte Thordis Eckhardt.  


WIB: Herr Barth, Ihr Unternehmen ist seit knapp 25 Jahren im Markt der Sozialwirtschaft tätig: Wieviel Sanierungs- und Neubauprojekte in der Pflegebranche haben Sie realisiert?

Heinz Barth: In den zweieinhalb Dekaden haben wir im Auftrag von karitativen Trägern ein Volu­men von insgesamt 250 Mio. Euro realisiert. Als Projektsteuerer und „Bauabteilung auf Zeit“ betreuten wir den Bau von 35 bis 40 Pflegeheimen mit rund 2.500 Pflegeplätzen und ca. 400 Wohneinheiten im Betreuten Wohnen. Seit zwei bis drei Jahren werden wir verstärkt auch von privaten Trägergesellschaften beauftragt.  


WIB: Wie entwickelt sich der Pflegemarkt hinsichtlich der Trägerorganisationen?

Barth: Wir stellen fest, dass der Markt für Pflegeeinrichtungen zunehmend von privaten Träger­orga­nisationen bestimmt wird, die in Ketten organisiert und kapitalisiert sind. Sie zeichnen sich durch eine eindeutig expansionsgetriebene Marktpolitik aus, die ihnen im deutschen Pflegemarkt zunehmende Marktanteile sichert. Unserer Meinung nach werden sie in Zukunft deutlich mehr als 50 Prozent des Marktes bestimmen.


WIB: Zurück zum operativen Geschäft: Welche Hauptbeweggründe liegen den Neubau- oder Sanierungsbestrebungen der Einrichtungen zugrunde?

Barth: Zunächst einmal musste man die Einrichtungen früher drängen, etwas in diese Richtung zu unternehmen (lacht). Heute hingegen steigt der Druck von Außen; so nimmt beispielsweise der Wettbewerb zu, im Markt entstehen zeitgemäße, moderne Einrichtungen und auch die Ansprüche der Heimbewohner bzw. der Angehörigen an Ausstattung, Leistungen und Services steigen. Hinzu kommen die wachsen­den gesetzlichen Regulierungen und die Änderungen in den Landesheimgesetzen, die unter ande­rem bauliche oder technische Anpassungen fordern. Als dritter Punkt ist die Umstellung der finanziellen Förderung zu nennen, beispielsweise die von der einstigen Objekt- zur heutigen Subjektförderung.  


WIB: Angesichts dieser Herausforderungen: Welche Aufgaben werden von den Trägern am häufigsten outgesourct?

Barth: Eine generelle Aussage ist hier nicht zu treffen. Wir werden vorrangig von gemeinnützigen Trägern beauftragt und hauptsächlich zur Leitung und Steuerung von Bau- und Sanierungsprojek­ten herangezogen. Als Dienstleister arbeiten wir dann drei bis vier Jahre im Namen und auf Rechnung des Heimträgers.
Den Markterfordernissen entsprechend haben wir zudem vor rund drei Jahren unser Geschäfts­feld erweitert und treten im Markt auch als Projektentwickler auf: Wir ermitteln und entwickeln zusammen mit seriösen Betreibern Standorte und Konzepte, die wir anschließend als Projektpakete geschnürt an Investoren verkaufen. Seit 2014 haben wir drei dieser Projektentwicklungen erfolgreich vermittelt.


WIB: Sie gehen von einer Marktveränderung aus: In welche Richtung wird sich der Pflege­markt Ihrer Meinung nach entwickeln?

Barth: Wir sehen eine klare Tendenz in Richtung Neubau von Pflegeheimen und weg von der Ge­ne­ralsanierung alter Einrichtungen. Schon unter rein ökonomischen Gesichtspunkten ist diese Ent­wicklung folgerichtig: Die Kosten für eine Generalsanierung, einen Anbau oder einen Ersatzneubauten auf dem Altgelände stehen heute in keinem finanziell vertretbaren Verhältnis zueinander. Zudem sind viele Förderprogramme, die noch vor einigen Jahren finanzielle Anreize für Sanierungen boten, aufgrund der Niedrigzinsphase nicht mehr attraktiv.


WIB: Welchen Herausforderungen im Neubau haben sich Investoren und Betreiber zu stellen? 

Barth: An der Spitze steht ganz klar die Personalgewinnung. Denn für die Marktteilnehmer, also die Betreiber, stellt sich an erster Stelle die langfristige Frage nach den Mitarbeitern, die in den Ein­richtungen die Versorgung und Betreuung der Bewohner gewährleisten werden; durch diesen Eng­pass müssen alle durch – die Betreiber, und nachgelagert, die Investoren.

Erst kürzlich haben wir erneut erlebt, dass ein gemeinnütziger Träger von einer geplanten Projektentwicklung Ab­stand nahm, weil für diesen Standort kein Personal zu gewinnen sein wird. Ein anderer Träger hatte aus einem ähnlichen Grund für die Belegung seiner neuen Einrichtung einen be­deutend längeren Zeit­raum be­nötigt als ursprünglich veranschlagt.  


WIB: Welche Konsequenzen hat diese Entwicklung auf das Tagesgeschäft und die Zu­kunft von Pflegeeinrichtungen?

Barth: Die Antwort lautet: qualifizieren – ausbilden – und nochmals qualifizieren. Der Wettbewerb um die jungen Köpfe ist ausschlaggebend für die Zukunft einer Einrichtung. Es kommt darauf an, sich langzeitig einen Pool von qualifizierten Fach- und Assistenzkräften für die Pflege und für pfle­genahe Berufe aufzubauen. Hier sind die in Ketten organisierten Trägerorganisationen im Vorteil.    

Parallel ist es notwendig, bei der Auswahl von Standorten noch selektiver vorzugehen und noch genauer hinzusehen, um zusammen mit dem Betreiber gute und belastbare Standorte zu finden. Hierin liegt der Siebeffekt zur Gewinnung von Personal. Die Auswahl muss dann begleitet werden von kon­zeptionellen Überlegungen hinsichtlich optionaler Angebote wie Mitarbeiterwohnungen, Betriebskindergärten oder quartiersnahen Lösungen.      

Ein weiteres Problem ist das Gemengelage an baulichen Bedingungen, die länderspezifisch exi­stieren sowie die mit dem PSG II einhergehende Unsicherheit für Betreiber, zukunftssichere Inves­titionen und Bauplanungen vorzunehmen. Ein Stichwort ist sicher ambulant vor stationär. Mög­licherweise mag hier eine Lösung im quartiernahen Ansatz liegen, der unter anderem Pflege- und Wohnangebote miteinander verbindet.  


WIB: Welche Sanierungs- und Umbauarbeiten stehen in den Häusern vordergründig an?

Barth: Das hängt unter anderem von den spezifischen Länderheimgesetzen ab. Im Süden und Westen Deutschlands, wo wir hauptsächlich tätig sind, stehen klar die Auflagen zu den Umbau­ten von Doppel- zu Einzelzimmern an. Das bedeutet beispielsweise für Baden-Württem­berg, dass kein Pflegeheim mehr über Doppelzimmer verfügen darf – und das bis zum Sommer 2019. In NRW wie­derum beträgt die Auflage 80 Prozent. Relevant sind daneben technische Auflagen wie Brandschutzanforderungen oder Anlagen für Schwesternrufsysteme. Grundsätzlich gilt es für Betreiber, die Attraktivität der Pflegeheime aufrechtzuerhalten oder zu steigern, um im heutigen Verdrängungsmarkt mithalten zu kön­nen.   


WIB: Wie hoch liegen die Sanierungskosten für Pflegeheime im Durchschnitt? In wel­chem Zeitraum haben sie sich in der Regel amortisiert?

Barth: Die durchschnittlichen Kosten pro Bett im Neubau betragen zwischen 100.000 und 120.000 Euro; bei einer Gene­ral­sanierung liegen sie maximal um zehn bis 20 Prozent niedriger. Die Amortisation selbst hängt von der Form der Finanzierung ab; innerhalb eines Lebenszyklus – also nach 22 bis maximal 25 Jahren – sollte jedes Gebäude schuldenfrei sein.  


WIB: Blicken wir zum Schluss auf den Neubau: Welche Anforderungen entstehen aus der sich entwickelnden Nachfrage nach Quar­tierslösungen?

Barth: Wir glauben, dass Pflegeheime der Anker von quartiersnahen Lösungen sind. Sie bilden den Kern einer Einrichtung, um den herum weitere und ergänzende Gebäude und Dienstleistungen wie eine Tagespflege, Ambulantes oder Betreutes Wohnen, Arztpraxen oder Apotheken wie Satelliten an­geordnet sind.

Ein konkretes Beispiel ist das Konzept des GemeindeSeniorenhauses, das immo­tec entwickelte: Es wurde speziell für Gemeinden mit 3.000 bis 6.000 Ein­wohnern konzipiert und sieht den Neubau von kleinen Einrichtungen mit rund 40 bis 60 Betten vor. Umgesetzt in Modulbauweise wurde ein GemeindeSeniorenhaus in Crailsheim. Aktuell entstehen zwei neue GemeindeSeniorenhäuser, eines im bayrischen Warmensteinach und eines im baden-württembergischen Sinzheim.


WIB: Herr Barth, wir danken Ihnen für das Interview.