Immobilien & Gesundheit

Exklusive Interviews

Berlin,  24. September 2017


Interview Dr. Michael Held | Terragon | Neue Wohnformen & Services

„Wir animieren Unternehmen, uns zu folgen, damit der Wettbewerb größer wird.“

Unprätentiös und mit offenem Blick – so begegnet uns Dr. Michael Held, Gründer und strategischer Kopf der Terragon Gruppe, Berlin, im Exklusiv-Interview mit Wirtschaftsbrief Gesundheit im Sommer 2017. Anspruch und Vision seines Unternehmens: „Wir wollen der quantitative und qualitative Marktführer in der Entwicklung, im Bau und in der Vermarktung von Seniorenimmobilien im Segment ‚Wohnen mit Service’ sein.“ In der sich entwickelnden Assetklasse ‚Pflegeheime’ peilt er bis zum Jahr 2020 das Ziel der TOP3-Unternehmen an.

Thordis Eckhardt, Chefredakteurin Wirtschaftsbrief Gesundheit, sprach mit ihm über die Zukunft des Wohnens und neuer Services.


WIB: Dr. Held, Ihr Unternehmen gilt als Spezialist für barrierefreies und altersgerechtes Wohnen im Hochpreissegment der Seniorenimmobilien. Wie sehen Ihre Konzepte aus?

Dr. Held: Wir fahren eine Drei-Marken-Strategie für selbstbestimmtes Leben und Wohnen im Alter. Mit ‚Wohnen für Alle’ (‚Living4All’) setzen wir auf ein zukunftsweisendes Konzept im Wohnungsbau, das sich an alle Altersgruppen richtet: Die Wohnungen besitzen intelligente Grundrisse, sind barrierefrei und hochwertig ausgestattet. Unser Konzept des ‚Betreuten Wohnens‘ (Senior Living) ist als Service-Wohnen ausgelegt – mit individuellen Leistungen, die im Alter oder bei Krankheit separat hinzu gebucht werden können. Grundlage dieser Wohnform ist eine altersgerechte, barrierefreie Konzeption der Räume, die Anpassungen ermöglicht und in der die Wohnwünsche von Bewohnern für Betreutes Wohnen eingeflossen sind. Die Übergänge zwischen den beiden Wohnformen sind unmerklich, spiegeln aber die spezifischen Bedürfnisse aller Alterklassen wider. Mit unserem dritten Segment ‚Pflegewohnen’ (Care Living) setzen wir auf den Bau von lebenswerten Pflegeeinrichtungen, die in der Nähe von Angeboten des Betreuten Wohnens angesiedelt sind.


WIB: Als Projektentwickler realisieren Sie die Projekte im Auftrag Dritter. Wer sind Ihre Kunden?

Dr. Held: Wir konzipieren und bauen Seniorenimmobilien als Kapitalanlage und verkaufen sie an Investoren und Institutionelle. Ausnahmen bilden die Projekte ‚Living4All’, die zumeist an Privatanleger gehen. Deutschlandweit haben wir bislang 20 Senioreneinrichtungen, mehr als 2.000 Wohneinheiten und 750 Pflegeplätze realisiert oder in der Umsetzung begleitet – mit einem Investitionsvolumen von rund 400 Millionen Euro. Aktuell planen und entwickeln wir weitere Quartiere mit einer Gesamtfläche von rund 90.000 Quadratmetern.


WIB: Warum projektieren Sie kein „Betreutes Wohnen“ für breite Bevölkerungsschichten?

Dr. Held: Wir haben uns frühzeitig - bereits im Jahr 1995 - entschieden, auf eine hohe Qualität der Objekte, auf Nachhaltigkeit und Wettbewerbsfähigkeit zu setzen. Die Grundstückspreise und die Baukosten in Deutschland sind aufgrund der demografischen Entwicklung und der gesetzlichen Regelungen indes so angezogen, dass ein kostendeckendes Bauen nicht mehr realisiert werden kann. Sie liegen ja schon allein aufgrund der Brandschutzanforderungen in Neubauten bei mindestens zwölf Euro Miete pro Quadratmeter, die sie kalkulieren müssen. Hinzu kämen weitere Auflagen beim Betreuten Wohnen und der Nutzung von Pflegedienstleistungen. ‚Billiges Bauen’ ist aktuell nur über die Wohnungsgröße möglich. Gleichwohl halte ich es für absolut notwendig, Betreutes Wohnen für breite Bevölkerungsschichten anzubieten. Hier sind Staat, Kommunen und gesetzliche Krankenversicherungen gefordert, neue und verbesserte Rahmenbedingungen zu schaffen.


WIB: Terragon selbst fungiert nicht als Bestandshalter der Immobilien für Betreutes Wohnen und Pflegewohnen. Wie stellen Sie sicher, dass die Eigentümer der von Terragon erworbenen Seniorenimmobilien die im Konzept des Service-Wohnen integrierten Leistungen tatsächlich erbringen?

Dr. Held: Die Immobilien sind gezielt auf diese Wohnformen ausgerichtet. Der Investor oder Eigentümer hat dieses Nutzungskonzept im Blick – und erwirbt es aus diesem Grund. In der Tat aber überlegen wir, uns verstärkt im Betreibergeschäft zu engagieren; an einer Gesellschaft sind wir bereits beteiligt. Dieses Geschäft wollen wir ausweiten – mit Partnern oder auch allein.


WIB: Stichwort Betreiberkonzept: Welche Service-Leistungen werden in den Wohnan­lagen angeboten und von wem?

Dr. Held: Momentan werden beispielsweise Angebote in der Agaplesion Residenz „Sophiengarten“ in Berlin aus der Anlage heraus selbst organisiert. Eine Hausdame kümmert sich um alle Angele­gen­heiten, die die Bewohner wünschen oder benötigen. Zu den Services zählen unter anderem die Organisation von Veranstaltungen, Reisen oder Theaterbesuche. Bei vorübergehender Erkrankung eines Bewohners organisiert sie Arztbesuche oder schaut regelmäßig nach dem Rechten, kocht Tee etc. – und nimmt damit kurzfristig die Rolle einer Mutter ein (lacht). An der Rezeption des Hauses wiederum, die sieben Tage die Woche 24 Stunden besetzt ist, werden Pakete angenommen, Lebens­­mittels geliefert oder andere Services organisiert. Auch wird ein beratender Pflegedienst vor­ge­halten.


WIB: Ein Teil dieses Services könnte auch mittels moderner Technologie-Lösungen reali­siert werden. Stichwort: Smart Home, AAL oder Telemedizin. Welche Technologien planen Sie in der Projektierungsphase von Seniorenimmobilien ein?

Dr. Held: Wir beschäftigen uns kontinuierlich mit dem Markt und den Angeboten von Smart Home- oder AAL-Lösungen. Bislang haben wir noch kein System gefunden, das eine zukunfts­sichere infra­strukturelle Lösung bietet. Auch wissen wir nicht, welches System sich tatsächlich durchsetzen wird, welche Mehrwerte es bietet und wer sich darum lokal kümmert. Wir verzichten aus diesen Gründen auf eine vorkonfigurierte, spezielle Infrastruktur in unseren Projekten. Unserer Meinung nach lassen sich die meisten Systeme nachrüsten. 


WIB: Ein Blick in die Zukunft von Seniorenimmobilien: Wohin wird sich der Markt ent­wickeln? 

Dr. Held: Der Markt ist groß, sehr groß: Aktuelle Schätzungen gehen von rund 300.000 Pflege­heimen und rund 400.000 bis 500.000 Plätzen für Betreutes Wohnen aus, die in der Zukunft fehlen oder wo Bestandsbauten durch Neubauten ersetzt werden müssen. Der Markt ist viel zu groß, als dass Terra­gon ihn allein bewältigen könnte. Wir animieren andere Unterneh­men, uns zu folgen, damit der Wettbewerb größer und das Geschäft leichter wird.


WIB: Wie konkret sehen die Planungen für das weitere Geschäft von Terragon aus?

Dr. Held: Wir sind Spezialisten für barrierefreies und altersgerechtes Wohnen für Generationen. Hier arbeiten wir an weiteren Lösungen und Services, die das Geschäft ergänzen, beispielsweise Betreiberkonzepte oder Wohnrechtsmodelle.  


WIB: Plant Terragon den Einstig ins Fondsgeschäft?

Dr. Held: Das ist eine Option, ja. Entweder machen wir das selbst oder mit Partnern. Das ist noch nicht entschieden.  


WIB: Dr. Held, wir danken Ihnen für das Interview.


Bilder: @ Terragon